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    第三者の差押えによる元本の確定
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     平成28年(2016年)11月6日17時45分までに,
     記述式過去問集【不動産登記法】(昭和57年度~平成9年度)をご購入いただいた皆さんへ


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     こんばんは@渋谷です。

     今回は,「第三者の差押えによる元本の確定」について。

     僕は,平成26年度の不動産登記法の記述式問題は,素晴らしい問題だと考えています。

     それは,登記名義人が同一の住所地に戻った場合には名変登記が不要という論点が出題されているからではなく,【事実関係】に2つのストーリーが用意されているからです。

     すなわち,平成26年度の不動産登記法の記述式問題においては,根抵当権者自身が物上代位による差押えをするとともに,第三者が抵当不動産に対して強制競売による差押えをしています。

     正解のストーリーは,根抵当権者による物上代位による差押えの効力が先に発生するため,これにより当該根抵当権の元本が確定し,第三者の抵当不動産に対する強制競売による差押えによる元本の確定は,フェイクです。

     でも,根抵当権者による「物上代位」による差押えが元本の確定事由だとは思わなかった受験生の方は,不正解のストーリーである,第三者の抵当不動産に対する強制競売による差押えにより当該根抵当権の元本が確定すると考えてしまうことになります。

     この不正解のストーリーは,極めて「現実的」であり,一度その道に進むと,二度と戻って来ることができません。


     根抵当権者が物上代位による差押えをした場合,当該根抵当権の元本は確定する(民法398条の20第1項1号)。




     たったこれだけの知識が知らないことが,致命的なミスとなります。

     ちなみに,物上代位は,債権執行の手続で行われるため(民事執行法193条1項後段),抵当不動産に対して差押えの登記が嘱託されることはなく,登記記録上元本の確定が明らかにならないため,必ず,元本の確定の登記を要します。

     このように,平成26年度においては不正解のストーリーとなってしまった,第三者の抵当不動産に対する強制競売による差押えによる元本の確定ですが,平成29年度での合格を考える上では,根抵当権者の物上代位による差押えによる元本の確定より重要です。

     そこで,平成26年度の問題を加工してみました。


    H26-36-1.jpg
    H26-36-2.jpg


     平成26年度の不動産登記法の記述式問題の問題文から,根抵当権者である株式会社ABC銀行がした物上代位による差押えに関する事実関係を削除してみました。

     この加工後の記述式問題を解いて,第三者の差押えによる元本の確定の論点をご確認いただければと思います。


     …。


     上記が抜粋であり,解きにくいでしょうから,以下から記述式問題をダウンロードしてください。

     平成26年度司法書士試験問題


     では,また。


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    【期間限定】不動産登記法の記述式問題の出題内容に関する3年ルール

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    【追記あり】続・名変登記を検討するタイミング
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     こんばんは@自宅です。

     今日は,記述式対策講座・不動産登記法【実践編】第1回・第2回の講義でした。

     記述式対策講座・不動産登記法は,いよいよ【実践編】に突入です。

     【理論編】で勉強した解法と論点を徹底的に使い倒しましょう!






     名変登記を検討するタイミングは,非常に重要です。


     参考: 名変登記を検討するタイミング


     一般的には,「最後」(論点検討作業と答案作成作業との間)に検討すべきですが,変更が生じたのが氏名又は名称であったり,最初に名変情報が示された場合の特別な処理等,臨機応変に対応した方が良い場面があります。

     でも,僕が考える記述式問題の解法は,とにかく「機械的」なものなので,「臨機応変」ではダメなんです。


     そこで,ちょっとまとめた時間を取って,改めて名変登記を検討するタイミングを研究したいと思います。


     研究の成果は,ここで発表するので,待っていてください。


     ということで,今回は,宣言ブログでした。


    【追記】 一晩中,上記の研究のやり方を考えていたのですが,結構がっちりした講座クラスのものとなりそうです。本気で名変登記の検討のタイミングを学びたい皆さんにとって,最高のなると思います。読みたい皆さん,クリックお願いします!クリックを励みに研究頑張ります!
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     では,また明日。



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    【期間限定】対象不動産の特定

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     お読みいただき,ありがとうございました。


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    「真正な登記名義の回復」と農地法の許可を証する情報
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     こんばんは。

     こんな時間ですが,論点解説です。






     「真正な登記名義の回復」と農地法の許可を証する情報については,以下の登記先例を覚えておく必要があります。


     AからBへの所有権の移転の登記がされている場合に,BからAへの真正な登記名義の回復を原因とする所有権の移転の登記を申請するときは,農地法の許可を要しないため,農地法の許可を証する情報の提供を要しない(昭40.9.24民事甲2824号)。



     H14-pm15-ウS61-pm30-3で出題されています。

     ポイントは,真正な登記名義の回復を登記原因とする所有権の移転の登記を「前所有権の登記名義人」に対してしている点です。

     H14-pm15-ウを見てみましょう。

     変な画像ですが,これは,当時の本物の過去問をPDF化したものです。

     登記記録問題なのに,2ページに渡るという(設問だけですが。)不親切な問題です(でも,エコロジー)。

     H14-pm15.jpg


     拡大しましょう。


     H14-pm15-2.jpg

     
     H14-pm15-ウは,「前所有権の登記名義人」の判断をし辛くするため,AとBとの間に,Bの相続登記と相続分譲渡登記を挿入しています。

     しかし,相続は包括承継であることから,被相続人Bと相続人C及びDとは,同一人(B)と判断することができますので,CにとってAは,「前所有権の登記名義人」です。


     とても練られた良い設問です。

     相続分譲渡登記の部分は,当時は最新判例であった最判平13.7.10が問われていたため,受験生であった僕は,この問題が個数問題であったこともあって,現場でかなり悩みました。
     





     では,前掲昭40.9.24民事甲2824号と比較する知識を確認しましょう。

     どのような知識と比較するか思いつきますか?


     「真正な登記名義の回復」,「農地法の許可を証する情報」,「姫野っぽい知識」(謎)といえば…
     

     相続による所有権の移転の登記がされている農地について,真正な登記名義の回復を登記原因として,他の相続人に所有権の移転の登記を申請する場合の農地法所定の許可書の提供の要否については,不動産登記法においては,登記原因証明情報の内容として事実関係(相続登記が誤っていること,申請人が相続により取得した真実の所有者であること等)又は法律行為(遺産分割等)が記録されていれば,当該許可書を提供することを要しない(平24.7.25民二1906号)。




     この登記先例でしょうか?

     残念。この登記先例ではありません。

     なお,この登記先例については,以下の記事をご参照ください。

     ・ 農地法の許可があったことを証する情報






     確認したい知識は,「前所有権の登記名義人」が


     「直前」の所有権の登記名義人ではなく,

     「前々所有権」の登記名義人


     であった場合の取扱いです。


     事例は,次のとおりです。


     AからB,BからCへと順次所有権の移転の登記がされている場合に,CからAへの真正な登記名義の回復を原因とする所有権の移転の登記を申請するとき。




     この場合,農地法の許可を証する情報は必要でしょうか?


     不要です(登記研究449号P88)。


     これが,僕たちの中上級講座で取り扱う知識です。


     既出に限りなく近い未出を狙え@姫野司法書士試験研究所


     では,また。


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    【期間限定】不動産登記法の記述式問題の出題形式に関する2年ルール


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    平成28年度司法書士試験に信託に関する登記が出題されないと考えた理由
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     こんばんは。

     めちゃくちゃ寒いですね。

     最近書いていませんが,僕の大切なメダカのビオトープにも氷が張っていました…。


    medakabachi.jpg
     

     メダちゃん(全匹を指して,そう呼んでいます笑。)は,寒さに強いので,みんな氷の下で元気に泳いでいました。






     信託に関する登記は,平成26年度平成27年度に出題されましたが,平成28年度では出題されませんでした。

     法務省による問題の公開が開始された以後,3年連続出題されたことがないため,平成28年度で出題される可能性はかなり低かったのですが,それが現実のものとなりました。

     今日,昨年度(=平成28年度)の出題予想用の資料を見返していたところ,以下のようなことが書かれていました。


    【信託に関する登記】
     平成26年度:午後の部第26
     平成27年度:午後の部第27
     平成28年度:出ない!(午後の部第28問は,商業登記法




     だ,だいじょうぶか?


     昨年度の姫野…。


     なお,平成29年度における信託に関する登記の出題は…


     この記事に書いたとおり,しっかり対策を立てておきましょう。


     では,また。


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    登記名義人の表示の変更の登記又は更正の登記における「登記の目的」
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     こんばんは。

     今年最初の論点解説は,[登記名義人の表示の変更の登記又は更正の登記における「登記の目的」]についてです。


     例えば,株式会社である所有権の登記名義人が本店移転した場合の「登記の目的」は,次のとおりです。

     「○番所有権登記名義人住所変更」

     また,株式会社である所有権の登記名義人が商号変更した場合の「登記の目的」は,次のとおりです。

     「○番所有権登記名義人名称変更」

     
     以上において,「なぜ株式会社なのに,本店移転ではなく,住所なのか?」とか「なぜ株式会社なのに,商号ではなく,名称なのか?」と思った受験生の皆さんは,(前にも書きましたが)以下の会社法の条文をお読みください。


    会社法

    (住所)
    第4条 会社の住所は,その本店の所在地にあるものとする。
    (商号)
    第6条 会社は,その名称を商号とする。
    2・3 (略)




     不動産登記の世界に登場する法人は,株式会社だけではありません。

     例えば,一般社団法人は,「本店」ではなく「主たる事務所」,「商号」ではなく「名称」という語句を使用します。

     そのため,「登記の目的」は,「本店」ではなく「住所」,「商号」ではなく「名称」という語句を使用します。


     以上は,大丈夫でしょうか?

     本題は,ここからです。


    【事例1】

     株式会社Aは,甲土地甲区3番の所有権の登記名義人である。株式会社Aは,平成29年5月1日にその商号を「株式会社B」に変更し,同年6月1日にその本店を移転した。



     
     【事例1】における「登記の目的」と「登記原因及び日付」は,どうなるでしょうか?

     簡単な「登記原因及びその日付」からやりましょう。

     「登記原因及びその日付」は,次のとおりです。


     平成29年5月1日商号変更
     平成29年6月1日本店移転




     続いて,「登記の目的」は,次のとおりです。


     

    3番所有権登記名義人住所,名称変更



     
     流して読むのではなく,順序を意識して読んでください。


     住所と名称の両方に変更がある場合には,その登記原因の日付の順序にかかわらず,「住所」を先に書きます(登記記録例605)。



    【事例2】

     Aは,甲土地甲区3番の所有権の登記名義人である。Aは,平成29年5月1日にその氏名に錯誤があったことを発見し,同年6月1日にその住所を移転した。



     
     【事例2】における「登記の目的」と「登記原因及び日付」は,どうなるでしょうか?

     簡単な「登記原因及びその日付」からやりましょう。

     「登記原因及びその日付」は,次のとおりです。


     錯誤
     平成29年6月1日住所移転




     続いて,「登記の目的」は,次のとおりです。


     

    3番所有権登記名義人住所,氏名変更,更正



     
     ここも,流して読むのではなく,順序を意識して読んでください。


     『「氏名変更」なんて生じていない!』と思う受験生の方がいらっしゃるかもしれません。


     まず,住所と氏名の両方に変更がある場合には,その登記原因の日付の順序にかかわらず,「住所」を先に書きます(登記記録例607)。

     この点は,【事例1】と同じです。

     次に,変更と更正の両方を申請する場合には,その登記原因の日付の順序にかかわらず,「変更」を先に書きます(登記記録例607)。

     このようなルールに従い,以下のような登記の目的になりました。


     

    3番所有権登記名義人住所,氏名変更,更正



     



     
     以上,姫野司法書士試験研究所の論点初めでした。


     改めまして,本年もどうぞ宜しくお願いします。

     皆さんに楽しく読んでいただけるから,こうやって楽しく更新できています。

     皆さんがいなければ,このブログは,ただの司法書士試験に狂ったおっさんの独り言になってしまいます。

     
     …。


     平成29年度司法書士試験で確実に合格しましょう!


     では,また。


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    不動産登記法の記述式問題で出題される未出の問い(4・完)
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     こんばんは。

     大変お待たせしました。

     不動産登記法の記述式問題で出題される未出の問い(1)
     不動産登記法の記述式問題で出題される未出の問い(2)
     不動産登記法の記述式問題で出題される未出の問い(3)

     前回出題した問題の解答編です。

     まずは,問題を再掲。






      【問題】  

     平成29年5月1日,株式会社Aを消滅会社とし,株式会社Bを存続会社とする吸収合併の効力が生じ,吸収合併による変更の登記が完了した。

    根抵当権設定
    平成24年4月1日設定
    極度額 金1億円
    債権の範囲 平成24年4月1日電気製品供給契約
    債務者C
    平成29年6月1日確定期日
    根抵当権者 株式会社A



     債務者Cに対する次の1から6までの債権のうち,当該根抵当権によって担保されているものを全て挙げよ。

    1 平成24年2月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社 A) 
    2 平成25年3月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社 A)
    3 平成26年4月1日付け金銭消費貸借に係る債権(債権者:株式会社 A)
    4 平成28年5月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社B)
    5 平成29年6月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社 B)
    6 平成29年7月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社 B)




     以下,設問ごとに検討します。


    1 平成24年2月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社 A) 



    結論: 担保されない。
    理由: 担保されるのは,平成24年4月1日以降に電気製品供給契約に基づき発生した債権であり,平成24年2月1日に発生した債権は担保されない。


    【参考】

     「債務者との間の一定の種類の取引によって生ずる債権」によって担保すべき債権の範囲が定められた場合には,根抵当権の被担保債権は抽象的,類型的な債権の発生原因のみによってその範囲が決定されるため,根抵当権の確定前であれば,根抵当権の設定契約以前に発生した債権も,当然にその範囲に属することになる。
     これに対して,「債務者との特定の継続的取引契約によって生ずる債権」によって担保すべき債権の範囲が定められた場合には,根抵当権の被担保債権は,根抵当権者と債務者との間で具体的に締結された特定の取引契約を原因として発生する債権のみであるため,その特定の取引契約の成立年月日以前に発生した債権は,その範囲に属することはあり得ない(根抵当権登記実務一問一答P18・19)。





    2 平成25年3月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社 A)



    結論: 担保される。
    理由: 担保されるのは,平成24年4月1日以降に電気製品供給契約に基づき発生した債権であるため,平成25年3月1日に発生した債権は担保される。


    3 平成26年4月1日付け金銭消費貸借に係る債権(債権者:株式会社 A)



    結論: 担保されない。
    理由: 担保されるのは,電気製品供給契約に基づき発生した債権であり,金銭消費貸借に基づき発生した債権は担保されない。


    4 平成28年5月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社B)



    結論: 担保されない。
    理由: 根抵当権者に吸収合併があった場合に担保されるのは,合併「」に存続会社が取得した債権であり(具体的には平成29年5月1日以降),合併前に存続会社が取得していた債権は担保されない。


    5 平成29年6月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社 B)



    結論: 担保されない。
    理由: 元本の確定期日が定められている場合,根抵当権の元本はその期日の午前零時に確定するため。具体的には,当該根抵当権の元本は,平成29年6月1日午前零時に確定するため,同日に発生した債権は担保されない。



    6 平成29年7月1日付け電気製品供給契約に係る債権(債権者:株式会社 B)



    結論: 担保されない。
    理由: 元本の確定に発生した債権であるため。






     いかがだったでしょうか?


     僕は,知っています。

     毎日,このブログで「勉強」されている方がいることを。ブログを「教材」と考えていただいている方がいることを。

     それなのに,ごめんなさい。

     これからは,企画進行中に他の企画を進行させない等のルールを厳守したいと思います。

     しかし,もしそのルールを守れなかったときには,



     遠慮なく,優しめのコメントで,ご指摘ください。 ← これ絶対ルール違反するやつやっ!



     …。



     では,また。


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     こんばんは。

     平成15年度と平成25年に出題された清算型遺贈に関して,新しい登記研究の見解が発表されています。





     例えば,甲土地の所有権の登記名義人であるAが,「甲土地を売却して,その代金をDに贈る。遺言執行者をXとする。」旨の遺言をした後に死亡したとします。Aの相続人を子B及びCとし,甲土地に係る売買契約の買主をEとします。

     この場合に申請すべき登記は,次のとおりです。


    1/2 AからB及びCへの相続を登記原因とする所有権の移転の登記
    2/2 B及びCからEへの売買を登記原因とする共有者全員持分全部移転登記




     問題は,これらの登記を誰が申請するかであり,1/2について登記研究822号P189 がその見解を示しました(※)。
    ※ もっとも,同じ内容は,登記研究564号P13で既に示されていました(ただし,質疑応答のコーナーではありません。)。


    【登記研究822号P189 】

     いわゆる清算型遺言において遺言執行者が選任されている場合,遺言執行者は,当該遺言に従った売買を原因とする所有権の移転の登記の申請に先立ち,相続による所有権の移転の登記の申請することができる。




     すなわち,

     1/2は,登記研究822号P189により,遺言執行者Xが申請し,

     2/2は,登記研究476号P139により,遺言執行者Xと買主Eとが共同して,

     申請することになります。


     なお,遺言執行者Xが申請人となって申請しますが,遺言執行者は「中間の代理人」ですので,申請人欄には記載しないことに注意しましょう。


     ここで,平成15年度と平成25年度の問題の内容を確認しましょう。

     清算型遺贈の文言の比較です。

    【平成15年度】

     甲土地を売却して,その代金を社会福祉法人Dに贈ります。



    【平成25年度】

     遺言者は,遺言者の有する下記の不動産(土地)を遺言執行者をして換価処分させ,その換価処分によって得た代金から,遺言者の借入金,入院費用,未払の租税公課及びその他一切の債務並びに本遺言の執行に要する費用を控除した残額を,公益社団法人ジャスティス(主たる事務所【略】)に遺贈(寄付)する。




     平成15年度が講師として初めて迎えた本試験である僕からすると,平成15年度の清算型遺贈の文言の方が分かりにくく感じます。


     また,平成15年度には,上記の内容を問う,以下のような特殊な問いが出題されたことも印象的でした。


    【平成15年度に出題された特殊な問い】
    H15toi.jpg


     最後に。

     平成25年度の問題は,平成元年度の問題(相続登記と遺贈登記の申請順序)と平成15年度の問題(清算型遺贈)をミックスさせた問題でした。

     平成25年度から,3回の本試験を経過した平成29年度の本試験では,再び遺言に基づく登記が出題される可能性があります。

     この遺言に基づく登記の出題について,僕にはある考えがあって…

     でも,今はまだ試験委員が発表される時期であり,問題作成の逆参考(=「出題しないでおこう」という参考の仕方)にされたくないので(何?この秘密結社感?),まだ時期が来たらお話しましょう。


     では,また。

     
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