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    借地借家法10条1項の「登記」の闇
    【令和元年会社法改正解説講座】






    【出題可能性が高い用益権関係登記三選】





     

     こんばんは。

     今回は,借地借家法10条1項の「登記」に関して書いていきます。

     




     借地借家法10条1項は,借地権は,その登記がなくても,土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは,これをもって第三者に対抗することができると規定しています。

     この借地借家法10条1項は,土地の取引をなす者は,地上建物の登記名義により,その名義者が地上に建物を所有することができる借地権を有することを推知することができるため,借地権は,その登記がなくても,土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは,これをもって第三者に対抗することができるとするものです。

     平成12年度一次試験第8問では,この借地借家法10条1項だけを問う問題が出題されています。


     建物所有を目的とする借地権の対抗力に関する次のアからオまでの記述のうち,判例の趣旨に照らし誤っているものの組合せは,後記1から5までのうちのどれか。
    ア 借地人Aが借地上に養母B名義で登記をした建物を所有している場合において,その借地が第三者Cに譲渡され,その後にBが死亡し,その建物につきAがBから相続した旨の所有権の移転の登記を経由したときは,Aは,Cに対し,その借地権を対抗することができる。
    イ 一筆の土地の全部の借地人が借地上に自己名義で登記をした建物を所有している場合において,その後に借地につき分筆の登記がされたときは,借地人は,分筆後の土地のうち建物が存在しない土地の所有権を取得した者に対し,その借地権を対抗することができる。
    ウ 借地人が借地上の建物につき自己名義で所有権の保存の登記を経由した場合において,その後に建物につき改築がされ,構造や床面積に変化が生じたときであっても,建物の同一性が失われない限り,借地人は,その表示の変更の登記を経由しなくても,その後に借地の所有権を取得した者に対し,その借地権を対抗することができる。
    エ 甲土地及び乙土地の二筆の土地の借地人が,甲土地上に自己名義で登記をした建物を所有している場合において,両土地の周囲に塀が設けられるなどして,乙土地がその建物の庭として一体として使用されていることが明らかなときは,借地人は,その後に乙土地の所有権を取得した者に対し,その借地権を対抗することができる。
    オ 借地人が借地上に自己を所有者とする表示の登記をした建物を所有している場合,その表示の登記が職権によってされたものであっても,借地人は,その後に借地の所有権を取得した者に対し,その借地権を対抗することができる。
    1 アウ    2 アエ    3 イエ    4 イオ    5 ウオ




     こんなに大切な借地借家法10条1項の登記ですが…

     残念ながら「全然使えないなー!」って怒ってしまうような場面が2つ存在します。

     その場面とは,どんな場面でしょうか?

     不動産登記法の重要な知識であり,賃借権につき借地借家法10条1項の登記がされている場合には,ある2つの登記ができなくなります


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    数次相続が生じている場合において最終的な遺産分割協議の結果のみが記載された遺産分割協議書を添付してされた相続による所有権の移転の登記の可否について(平29.3.30民二237号)
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     こんばんは。 

     今回は,記述式問題での出題可能性がある未出の先例の解説です。

     数次相続が生じている場合において最終的な遺産分割協議の結果のみが記載された遺産分割協議書を添付してされた相続による所有権の移転の登記の可否について(平29.3.30民二237号)

     もっとも,この先例自体が出題されると考えているわけではなく,この先例の問題意識を有する既存の知識を確認します。

     では,先例の内容です。
     

     …。


     実は,この先例,相続関係がかなり複雑です。

     先例に含まれる相続関係説明図を示すと,次のとおりです。


      H29isann.jpg


     上記の相続関係説明図において,Aの有した不動産について,関係当事者が参加した遺産分割について作成された「Gが甲不動産を相続したこと」を内容とする遺産分割協議書を登記原因証明情報の一部として提供して,「年月日B相続,年月日E相続,年月日相続」を登記原因とするAからGへの所有権の移転の登記を申請することができるとされました。

     二次相続だけでなく,三次相続まで開始しているところが難しいですよね。

     
     でも,皆さんが処理できなけならない事例は,次の事例です。


     ぜひ検討してみてください。これも有効な記述式問題対策です。


    【事例】

     甲の死亡によって開始した相続について,子乙及び丙が共同相続人になった後,さらに乙の死亡によって相続が開始して,その子A及びBが相続した場合において,丙,A及びB間において遺産分割協議があった。
     この事実関係を前提として,以下の問いに答えなさい。
    (1) 遺産分割の内容が「丙が相続する。」というものであった場合に申請すべき登記の申請書を作成せよ。
    (2) 遺産分割の内容が「丙及びAが相続する。」というものであった場合に申請すべき登記の申請書を作成せよ。
    (3) 遺産分割の内容が「Aが相続する。」というものであった場合に申請すべき登記の申請書を作成せよ。
    (4) 遺産分割の内容が「乙が相続する。」というものであった場合に申請すべき登記の申請書を作成せよ。


     

      解答に必要となる知識は,「中間の相続が単独相続であるときは,中間の相続登記を省略できる。」とした昭30.12.16民事甲2670号(上記平29.3.30民二237号の中でも登場します。)です。

     解答となる資料は,以下からダウンロードしてください。

     数次相続と遺産分割

     では,また。


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    順位の変更の登記と官公署との関係

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     こんばんは。

     今回は,不動産登記法の論点解説です。

     扱うのは,「順位の変更の登記と官公署との関係」についてです。

     なお,順位の変更の登記については,択一式・記述式ともに,出題可能性があるサイクルにあります。

     「順位の変更の登記と官公署との関係」で考えておかなければならないのは,申請方式登記識別情報登録免許税についてです。

     過去問番号も併せて示しますので,「えっ,過去問にあるんや!?」と驚きとともに,過去問をきっちり仕上げる必要性に気付いていただきたいと思います。


    1 申請方式

     順位の変更の登記の当事者に官公署が含まれている場合には,官公署は,他の当事者の承諾証明情報を提供して,順位の変更の登記を「嘱託」することができます。この場合,官公署の登記識別情報を提供することを要しません(登記研究474号P142)。

      なお,後記のとおり,順位の変更の登記を「申請」することもできるが,この場合には,官公署の登記識別情報を提供しなければなりません(登記研究366号P87)。


    2 登記識別情報

     前記のとおり,申請人の「一部」に官公署を含む順位の変更の登記の「申請」情報と併せて,その官公署の登記識別情報を提供しなければなりません(登記研究366号P87)【H3-16-3】。

     これに対して,「官公署のみ」が申請人となって順位の変更の登記を「申請」する場合には,登記識別情報の提供を要しません(登記研究474号P142)。


     登記識別情報についてだけ,ちょっとしたまとめを。

     順位の変更の登記を「嘱託」する場合:常に登記識別情報は不要
     順位の変更の登記を「申請」する場合:申請人の「一部」が官公署のときは,登記識別情報の提供が必要
     順位の変更の登記を「申請」する場合:申請人の「全部」が官公署のときは,登記識別情報の提供は不要




    3 登録免許税

     順位を変更する抵当権者の「一部」に官公署が含まれている場合は,登録免許税は課せられます(昭48.10.31民事三8188号,登記研究385号P83)【H29-15-イH13-11-オH3-28-1S57-24-3】。

     これに対して,順位の変更をする抵当権者の「全部」が官公署である場合には,非課税です(登記研究314号P67)。


     以上です。


     今後も,こういうコンパクトな論点解説・まとめをやっていきたいと思います。


     未出知識は,既出知識と絡めて覚えるのが一番です。

     なぜなら,出題される未出知識は,既出知識の周辺知識であるからです。



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    【まとめ】登記名義人の表示の変更の登記に関する記事【随時更新】

     この記事では,今までに書いた登記名義人の表示の変更の登記に関する記事をまとめています。

     全ての記事を心を込めて書きました。

     重要論点である登記名義人の表示の変更の登記で絶対にミスしたくない受験生の皆さん,ぜひお読みください。






    【名変登記の処理手順】
     名変登記の処理手順 令和2年度に示された新しい出題手法も解説!債務者変更登記書けてなくても仕方ない!


    【登記名義人の表示の変更の登記の類型】
     平成25年度の記述式問題対策(7) 
     平成25年度の記述式問題対策(8)


    【登記名義人の表示の変更の登記を検討するタイミング】
     平成26年度の記述式問題対策(2) 
     この記事を一部修正する記事: 名変登記を検討するタイミング
     続・名変登記を検討するタイミング


    【登記名義人の 表示の変更の事実の読取り】
     登記名義人の表示の変更の登記の怖さ(1) 
     登記名義人の表示の変更の登記の怖さ(2)【追記あり】 
     登記名義人の表示の変更の登記の怖さ(3・完) 


    【登記名義人の表示の変更を示す情報 】
     登記名義人の表示の変更を示す情報(1) 
     登記名義人の表示の変更を示す情報(2) 
     登記名義人の表示の変更を示す情報(3・完) 


    【共有登記名義人の表示の変更の登記】
     共有登記名義人の表示の変更の登記(1)
     共有登記名義人の表示の変更の登記(2)
     共有登記名義人の表示の変更の登記(3)
     共有登記名義人の表示の変更の登記(4・完)


    【数次に住所移転した場合の取扱い】
     数次に住所移転した場合の取扱い(1)
     数次に住所移転した場合の取扱い(2)
     数次に住所移転した場合の取扱い(3)
     [補論]数次に住所移転した場合の取扱い


    【地番変更関係】
     地番変更を「伴う」行政区画の変更があった場合の取扱い(1)
     地番変更を「伴う」行政区画の変更があった場合の取扱い(2・完)
     行政区画の変更に伴う登記名義人等の住所の変更に係る登記事務の取扱いについて(平22.11.1民二2759号)


    【出題可能性が高い名変論点】
     出題可能性が高い名変論点4選
     出題可能性が高い名変論点4選+1


    【名変登記の論点に一番近いあの論点】
     名変登記の論点に一番近いあの論点(1)
     名変登記の論点に一番近いあの論点(2・完)


    【登記の目的】
     登記名義人の表示の変更の登記又は更正の登記における「登記の目的」


    【番外編】
     昭和VS平成(1) 
     昭和VS平成(2) 
     昭和VS平成(3) 
     昭和VS平成(4・完)
     

     我ながら,登記名義人の表示の変更の登記だけでこれだけ記事が書けるとは,驚きです…。


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    出題可能性が高い名変論点4選

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     こんばんは。

     今回は,出題可能性が高い論点4選をやりましょう。
     
     ほぼ未出であり,出題されるのは時間の問題だと考えています。


    1 数次に住所移転があった場合の取扱い

     択一式問題では,平成21年度午後の部第27問オで出題されたことがある論点です。

    H21-pm27.jpg

     具体的には…

     …

     こんな重要な論点を,この記事で初めて説明するなんてあり得ません。
     
     この論点については,以下のシリーズをご参照ください。

    【数次に住所移転した場合の取扱い】

     数次に住所移転した場合の取扱い(1)
     数次に住所移転した場合の取扱い(2)
     数次に住所移転した場合の取扱い(3) 
     [補論]数次に住所移転した場合の取扱い








    2 登記名義人の表示の「更正」の登記

     「名変」ではなく,「名更」は,一度だけ出題されたことがあります。
     
     この論点については,以下の記事をご参照ください。

      名変登記の論点に一番近いあの論点(2・完) 






    3 行政区画の変更が合った場合の取扱い

     超重要先例である平22.11.1民二2759号を題材とする択一式問題は,その根抵当権部分が平成30年度午後の部第24問エ平成26年度午後の部第23問ウに,名変登記部分が平成28年度午後の部第27問ウに,それぞれ出題されています。

    【平成30年度午後の部第24問エ】
    スクリーンショット_2021-02-09_1_26_32


    【平成26年度午後の部第23問ウ】
    H26-pm23.jpg


    【平成28年度午後の部第27問ウ】
    H28-pm27.jpg


     この論点については,以下の記事をご参照ください。

      行政区画の変更に伴う登記名義人等の住所の変更に係る登記事務の取扱いについて(平22.11.1民二2759号)

     ちなみに,僕が思う本試験って,記述式問題では,平成22年先例を出題せず,地番変更を「伴う」行政区画の変更があった場合の取扱いである気がします。

     地番変更を伴う行政区画の変更があった場合の登記手続については,また今度説明します。 






    4 *****


     最後の論点については…

     実は,ブログでは,まだがっつり説明したことがありません。


     では,また。


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    根抵当権に対する愛を語る!〜珠玉の根抵当権本の紹介に記述式問題で出題される可能性のある論点の解説を添えて〜

     完全攻略 機関設計シリーズ完結!








     こんばんは。

     YouTubeチャンネルに新しい動画を投稿させていただきました。

     年末にまとめ動画,年始に目標動画等を出すのがセオリーな気もしますが,僕のYouTubeチャンネルは,観てて楽しかったり,TACでできないことをやることを大切にしているため,今回は,僕が大好きな根抵当権の書籍の紹介とともに,ある論点を解説する内容となっています。

     根抵当権制度の立案担当者が編著者となっている珠玉の名本のご紹介から,ボールペン事件ほぼ全ての過去問集に存在する「誤り」など,重そうに見えて楽しくご視聴いただける内容となっていますので,ぜひご視聴ください。



     以下,登場する名本の時価です(2021年1月5日のAmazonの金額)。

     古書を買う楽しみの一つに,値上がりや希少性があります。

     どれだけ値上がりしても,売りませんが。


     新根抵当法の解説(商事法務研究会)
      定価:1,500円 ⇒ 時価:34,800円

     例解新根抵当登記の実務(商事法務研究会)
      定価:1,600円 ⇒ 時価:350円
     
     根抵当登記読本(金融財政事情研究会 )
      定価:1,200円 ⇒ 3424円

     新根抵当関係法令通達集(金融財政事情研究会)
      定価:1,300円  ⇒ 時価:2,176円

     新根抵当法(金融財政事情研究会)
      定価:2500円 ⇒ 時価:14,989円

     根抵当登記実務一問一答(きんざい)
      定価:2,700円 ⇒ 時価:在庫なし




     またいつか,論点解説付きの書籍の紹介をさせてください。

     では,また。


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    相続登記後に寄与分が定められた場合の登記手続
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     こんばんは。

     今回は,相続登記後に寄与分が定められた場合の登記手続について説明させてください。

     まずは,寄与分が定められた場合の登記手続の確認です。

     寄与分が定められたのが,相続登記がされる前なのか後なのかに分けて検討する必要があります。


    【相続登記がされる前に寄与分が定められた場合】

     相続登記がされるに,寄与分が定められた場合には,申請情報と併せて,寄与分協議書等を登記原因証明情報の一部として提供することにより,当該寄与分を前提とする相続登記を申請します(昭55.12.20民三7145号)。


     ここは問題ないでしょう。

     相続登記に一定の事情,例えば,遺産の分割,遺言の発見,遺留分減殺請求等があれば,相続登記がされていない以上,相続登記を申請すれば良いだけです。


    【相続登記がされた後に寄与分が定められた場合】

     相続登記がされたに,寄与分が定められたことにより,共同相続人の相続分が登記された相続分と異なることとなったときは,相続分が増加する相続人を登記権利者とし,相続分が減少する相続人を登記義務者として,当該相続登記の更正の登記を申請する(昭55.12.20民三7145号)。

      ただし,相続登記がされた,共同相続人の特定の者に対して,寄与分として相続登記がされた不動産を取得させる旨の協議がされたときは,寄与分協議のほか,遺産分割協議も同時に成立したと解することができるため,遺産分割を原因とする持分の移転の登記を申請するのが登記実務の取扱いである(昭55.12.20民三7145号)。


     このように,相続登記後に寄与分が定められた場合には,その協議の内容に応じて,更正の登記か移転の登記をすることとされているのですが,実は,上記の言い回しは,僕の意見が入ってて,本当の言い回しではありません。

     本当は,先例は,更正の登記について「受理して差し支えない」とし,また,移転の登記についても「受理して差し支えない」とし,どっちつかずの表現をしています。

     そのため,相続登記がされた,共同相続人の特定の者に対して,寄与分として相続登記がされた不動産を取得させる旨の協議がされたときに,当該相続登記の更正の登記を申請するのか,それとも,遺産分割を原因とする持分の移転の登記を申請するのかは,非常に悩ましい問題です。

     記述式問題で出題された場合,受験生の皆さんは,どっちを申請すべきか迷うでしょう。

     「不動産を取得させる旨の協議であること」を重視し,遺産分割を原因とする持分の移転の登記を申請する受験生の方もいるでしょうし,「登録免許税の最少」を重視し,相続登記の更正の登記を申請する受験生の方もいるでしょう。

     悩ましい問題であるには,出題した側も同じです。

     更正の登記の答案も移転の登記の答案も,明確に誤りとはいえないため,両方正解として採点しなければならないと思われます。

     これは,本当に大変なことです。

     そのせいか,答練・模試において,相続登記後に寄与分が定められた場合の登記手続を問う問題は,ほとんど出題されていないように思われます。
     

     でも,僕は,出題されてもおかしくないと考えています。


     なぜそう考えるのか,分かりますか?



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    代替登記の申請の可否(1)
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     こんばんは。

     今回は,記述式対策講座・不動産登記法の内容のおすそ分けです。

     いつも申し上げることですが,記述式問題対策は,「演習⇒解説」だけでは不十分です。

     その演習した問題では,新たな出題手法やそこで取り上げられていない論点には対応できないからです。

     現代の記述式問題対策には,解法の習得が欠かせません。

     司法書士試験を博打にしないためにも,今一度皆さんの記述式問題対策をご確認ください。






     今回は,「代替登記」の申請の可否です。

     以下に,一般的に,「申請不可」とされる登記を列挙しますので,皆さんは,その代わりに申請することができる登記(代替登記)がないかをご検討ください。


     1 順位の変更を更に変更する登記
     2 順位の変更を合意解除したことによる順位の変更の登記の抹消
     3 追加融資がされたことに基づく抵当権の債権額を増額する変更の登記
     4 複数の債権者の有する数個の債権を担保する1個の抵当権の設定の登記




     以下,検討します。


    1 順位の変更を更に変更する登記
    2 順位の変更を合意解除したことによる順位の変更の登記の抹消



     これは,有名ですね。順位の変更の登記の変更の登記と合意解除を登記原因とする順位の変更の登記の抹消は,いずれも申請することができません。

     この場合の「代替登記」は,新たな順位の変更の登記です。


    3 追加融資がされたことに基づく抵当権の債権額を増額する変更の登記



     いわゆる貸し増しは許されないという話であり,付従性により禁止されます。

     この場合の「代替登記」は,追加融資部分を債権額とする新たな抵当権の設定の登記です。  


    4 複数の債権者の有する数個の債権を担保する1個の抵当権の設定の登記




     これも,3と同様,付従性に反することから,申請できないとされています。

     この場合の「代替登記」は,何でしょうか?


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    所有権の登記の抹消と前提登記としての登記名義人の表示の変更の登記の要否
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     こんばんは。

     今回は,所有権の登記の抹消の前提登記としての登記名義人の表示の変更の登記の要否について検討します。


     例えば,以下のような登記記録において,3番所有権の登記の抹消を申請するとして,A又はBに表示の変更があったときは,抹消の前提として,A又はBの表示の変更の登記を要しますか?


      

     (甲区)
       3 所有権移転 甲市 A
       4 所有権移転 乙市 B




     まずは,Aに表示の変更があった場合。

     この場合,Aが現在の所有権の登記名義人でないことから,前提としてAの表示の変更の登記を要せず,この場合,抹消の申請情報と併せて,Aの表示の変更を証する情報を提供しなければならないとされています。

     これは,非常に重要な論点です。


     次に,Bに表示の変更があった場合。

     この場合,前提としてBの表示の変更の登記を要するとされています。

     このように,所有権の登記名義人が登記義務者となる場合においては,表示の変更の登記を省略することができません

     このことは,所有権以外の登記名義人が登記義務者となる場合においては,表示の変更の登記を省略することができることと比較する必要があります。

     ただ,「所有権の登記名義人が登記義務者となる場合においては,表示の変更の登記を省略することができない」というルールには,例外があります。


     その例外は,何でしょうか?


     「所有権の登記名義人が登記義務者となる場合においては,表示の変更の登記を省略することができない」というルールの例外が知りたい皆さん,リクエストのクリックお願いします(解答等がある場合,反映が遅れている場合があります。期間限定)。
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    【まとめ】遺言の文言通りでない登記
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    こんにちは。


     今回は,遺言の文言通りでない登記【まとめ】です。

     「遺言の文言通りでない」には,2つの意味があります。

     まず,その遺言に基づく登記を申請することができるのは前提として,遺言の文言通りでないという意味です。

     次に,その遺言に基づく登記を申請することができないことから,遺言の文言通りでないという意味です。
     

    1 その遺言に基づく登記を申請することができることを前提として,遺言の文言通りでない場合



     具体的には,遺言書に「相続」とあるのに「遺贈の登記」を申請する場合と,遺言書に「遺贈」とあるのに「相続登記」を申請する場合です。

     この点については,以下の記事をお読みください。

     遺言の文言通りでない登記【問題編】
     遺言の文言通りでない登記【解答編】


    2 その遺言に基づく登記を申請することができないことから,遺言の文言通りでない場合



     今回説明したかったのは,こちらのパターンです。

     具体的には,以下の場合です。


     (1) 相続させる趣旨の遺言で,受益者が遺言者よりも前に死亡した場合
     (2) 遺贈する旨の遺言で,受遺者が遺言者よりも前に死亡した場合
     (3) ???
     (4) ???




     以下,論点を確認します。


     (1) 相続させる趣旨の遺言で,受益者が遺言者よりも前に死亡した場合



     以下のような先例と判例があります。

    【先例】
     遺言者が,その者の法定相続人中の1人であるAに対し,「甲不動産をAに相続させる」旨の遺言をして死亡したが,Aが遺言者よりも先に死亡した場合には,Aの直系卑属A’がいるときであっても,遺言書中にAが先に死亡した場合にはAに代わってA’に相続させる旨の文言がない限り,甲不動産は,遺言者の法定相続人全員に相続されると解されるため,その相続登記を申請すべきである(民法994条1項類推適用,昭62.6.30民三3411号)。

    【判例】
     遺産を特定の推定相続人に単独で相続させる旨の遺産分割の方法を指定する「相続させる」旨の遺言は,当該遺言により遺産を相続させるものとされた推定相続人が遺言者の死亡以前に死亡した場合には,当該「相続させる」旨の遺言に係る条項と遺言書の他の記載との関係,遺言書作成当時の事情及び遺言者の置かれていた状況などから,遺言者が,上記の場合には,当該推定相続人の代襲者その他の者に遺産を相続させる旨の意思を有していたとみるべき特段の事情のない限り,その効力を生ずることはない(最判平23.2.22)。


     (2) 遺贈する旨の遺言で,受遺者が遺言者よりも前に死亡した場合



     次のような条文があります。

     遺贈は,遺言者の死亡以前に受遺者が死亡したときは,その効力を生じない(民法994条1項)。

     遺贈が,その効力を生じない場合には,遺言者がその遺言に別段の意思を表示したときを除き,受遺者が受けるべきであったものは,相続人に帰属する(民法995条)。


     (3) ???
     (4) ???




     この度,「2 その遺言に基づく登記を申請することができないことから,遺言の文言通りでない場合」に二つのケースを加えることとしました。

     
     そのうちの一つは,相続関係の改正を含みます。





     
     「その遺言に基づく登記を申請することができないことから,その文言が遺言通りでない場合」 が出題された場合,別紙として示された遺言書(統計的に見て,公正証書遺言と考えられます。)を無視することになります。

     今まであったでしょうか?


     「別紙を無視するのが正解」という記述式問題が。


     その遺言書に基づく登記を申請することができないと判断する実体法の知識とともに,単純に勇気が必要となります。


     では,また。

     なお,この論点は重要度が高いので,動画を作る予定です。


     2 その遺言に基づく登記を申請することができないことから,遺言の文言通りでない場合」に加えられた二つのケースが知りたい皆さん,クリックお願いします(解答等がある場合,反映が遅れている場合があります。期間限定)。
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