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    このブログは,多くの受験生の方が司法書士試験に合格するために開設しました。
    『「不動産登記記録例を理解することが,不動産登記の深奥を究める最短距離です。」(テイハンHPより)』の続きです。
    【令和2年度(2020年度)対策の電子書籍】


    □ 記述式過去問集【不動産登記法】(昭和57年度~平成9年度)[民法(債権関係・相続関係)改正対応版]
     * 関連記事: 記述式過去問集【不動産登記法】(昭和57年度~平成9年度) [民法(債権関係・相続関係)改正対応版]
    □ 2020目標 不動産登記法の記述式問題対策 答案作成上のポイント
    □ 民法の重要判例(平成10年-平成31年・令和元年)






     こんばんは。

     以前,以下の記事を書きました。

     「不動産登記記録例を理解することが,不動産登記の深奥を究める最短距離です。」(テイハンHPより)

     概要としましては,登記記録例という公的情報が,テイハンさんにだけ渡され,なぜ一般に手に入らないのか?という疑問をぶつけるものです。

     「商事課の方は先例いっぱい掲載されていますが,第二課は掲載しないのですか?」という問いに,「そんなこと知りませんよ!」って言われましたからね...

     今考えてもおかしいです。

     僕は,上記記事にあるように,その登記記録例を情報公開請求して入手し,知っている講師の方々にプレゼントしています。

     その登記記録例に関して,司法書士内藤先生のブログに以下のような記事がありました。

     「不動産登記記録例」(平成28年6月8日付け法務省民二第386号民事局長通達)

     ところで,標記記録例については,書籍としては,テイハンから発刊されているが,法務省HPには,掲載されないままである。(上記内藤先生の記事より引用)




     そうですよね!内藤先生!

     もっと言ってください!!


     すると,次に,司法書士内藤先生のブログに以下の記事がありました。

     不動産登記記録例

     日本司法書士会連合会のNSR-3(会員用ページ)に掲載されるようになったみたいです。

     僕もダウンロードしようと思ったのと(データ持っているにもかかわらず),それと同時に,嫌な予感がしたので確認してみると,嫌な予感が的中しました。

     その予感とは...


     目次がない!!


     テイハンさんのHPには目次があったのですが,それはテイハンさんが書籍として刊行する際に作成したんですね。


     テイハンさん.!

     目次,ありがたく使用させていただきます!!

     さっきは申し訳ありませんでした!!!


     登記記録例が受験に役立つか疑問に思う皆さん,クリックお願いします!!
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    一つの申請情報による複数の抵当権の登記の抹消

     こんばんは。

     今回も,不動産登記法の話をさせてください。

     不動産登記法の記述式問題の出題実績を振り返ると,抵当権の登記の抹消の出題頻度が高いことに気付きます。

     そこで,今回は,抵当権の登記の抹消を扱います。






     まず,以下の実例をお読みください。


     同一の不動産を目的として,同一人を抵当権者とする数個の抵当権の設定の登記がされている場合において,同一の登記原因により当該登記を抹消するときは,1つの申請情報により申請することができる(登記研究401号P162)。




     同一の不動産同一人を抵当権者とする複数の抵当権が設定されている場合に,同一の登記原因(及びその日付)により,それらの抵当権の登記の抹消は,一つの申請情報により抹消することができるとするものです。

     本試験においては,一つの申請情報による申請が可能であることを前提として,その登録免許税が,不動産の個数1個につき1,000円であることが問われています(平成25年度午後の部第27問ウ,平成12年二次試験第11問オ)。


     ここからが,過去問分析です。


     上記の登記研究は,複数の抵当権の抵当権者の同一性を求めていますが,抵当権者が異なる場合には,同一の不動産で同一の登記原因であっても,一つの申請情報により抹消することができないのでしょうか?

     この点については,以下の実例が明らかにしています。
     

     抵当権者を異にする数個の抵当権の登記の抹消は,たとえ登記原因及びその日付が形式的に同一であっても,1つの申請情報により申請することはできない(登記研究421号P107)。




     結論としては,できないということです。

     この知識は未出ですが,出題実績がある上記の実例と併せて覚えておきましょう。


     ただし!


     実は,抵当権者が異なる場合でも,複数の抵当権の登記を一つの申請情報により抹消することができる場合があります。

     
     『抵当権者が異なる場合でも,複数の抵当権の登記を一つの申請情報により抹消することができる場合』は,以下のバナーをクリックすると,見ることができます(反映が遅れている場合があります。)。
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    所有権の登記の抹消と前提登記としての登記名義人の表示の変更の登記の要否

     こんばんは。

     今回は,所有権の登記の抹消の前提登記としての登記名義人の表示の変更の登記の要否について検討します。


     例えば,以下のような登記記録において,3番所有権の登記の抹消を申請するとして,A又はBに表示の変更があったときは,抹消の前提として,A又はBの表示の変更の登記を要しますか?


      

     (甲区)
       3 所有権移転 甲市 A
       4 所有権移転 乙市 B




     まずは,Aに表示の変更があった場合。

     この場合,Aが現在の所有権の登記名義人でないことから,前提としてAの表示の変更の登記を要せず,この場合,抹消の申請情報と併せて,Aの表示の変更を証する情報を提供しなければならないとされています。

     これは,非常に重要な論点です。


     次に,Bに表示の変更があった場合。

     この場合,前提としてBの表示の変更の登記を要するとされています。

     このように,所有権の登記名義人が登記義務者となる場合においては,表示の変更の登記を省略することができません

     このことは,所有権以外の登記名義人が登記義務者となる場合においては,表示の変更の登記を省略することができることと比較する必要があります。

     ただ,「所有権の登記名義人が登記義務者となる場合においては,表示の変更の登記を省略することができない」というルールには,例外があります。


     その例外は,何でしょうか?


     『所有権の登記名義人が登記義務者となる場合においては,表示の変更の登記を省略することができない」というルールの例外』は,以下のバナーをクリックすると,見ることができます(反映が遅れている場合があります。)。
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    存続期間は,本日から252 か月とする。

     こんばんは。

     今日は,講義でご質問を受けた内容を膨らませて,記事を書いてみます。

     テーマは,「存続期間は,本日から252 か月とする。」です。


     平成30年度司法書士試験の不動産登記法の記述式問題においては,区分地上権の設定の登記の申請情報を作成する問題が出題されました。

     別紙として示された「地上権設定契約書」においては,「期間」として,「存続期間は,本日から252か月とする。」旨の定めが示されました。

     「期間」を『「何年間」と示す。』と覚えていた受験生の方は,252か月を12で割って,年単位にしたみたいですが,正解は,以下のように記載します。

     

    存続期間 252か月








     登記をする際に,「期間」が登記されることがあります。

     不動産登記では,共有物分割禁止の定めの期間,買戻期間や用益権の存続期間」,商業登記では,会社の存続期間新株予約権の行使期間です。

     これらの「期間の記載」を,まとめておきましょう。






    1 共有物分割禁止の定め

         「特約 何年間共有物不分割


    2 買戻期間

         「?????


    3 用益権の存続期間

         「?????


    4 会社の存続期間

         「存続期間 会社成立の日から満何年


    5 新株予約権の行使期間

         「新株予約権を行使することができる期間 令和何年何月何日まで







     『「買戻期間」と用益権の存続期間』は,以下のバナーをクリックすると,見ることができます(反映が遅れている場合があります。)。
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    民法(債権関係)の改正の不動産登記事務への影響(2)
    【秋から始める2020年度本試験対策】








     こんにちは。

     
     民法(相続関係)の改正に比べて,登記実務への影響が小さい民法(債権関係)の改正ですが,影響がないわけではなく,勉強をしているとふと疑問に思うこともあります。

     その疑問を一緒に共有していきたいと思います。

     




     第2回は,併存的債務引受があった場合の抵当権の変更の登記についてです。


     民法(債権関係)の改正の不動産登記事務への影響(1)-買戻しの特約の登記事項-

     
     現行の民法には,債権の譲渡に関する規定はあっても,債務の引受に関する規定はありませんでした。
     
     しかし,債務引受は,大昔から認められていたため,民法(債権関係)の改正により,債務引受に関する規定が創設されます。

     債務引受には,併存的債務引受(民法470条・471条)免責的債務引受(同法472条から472条の4)があります。


     そして,債務引受があった場合の現在の登記手続は,次のとおりです。


     債務引受があった場合には,抵当権の変更の登記を申請する。

     登記原因は,免責的債務引受があった場合は「免責的債務引受」であり,併存的債務引受があった場合は,「重畳的債務引受」である(登記記録例408,409)。




     もうお気付きだと思います。


     問題は,併存的債務引受があった場合の登記原因が「重畳的債務引受」であるという点です。

     新しい民法の規定に合わせて,「併存的債務引受」とされるか?


     民法(債権関係)の改正に伴う登記事務の取扱いについてという登記先例で示されるのか?
     
     それとも,登記記録例通達のアップデートで示されるか?

     ちなみに,不動産登記の登記記録例通達の最新は,平21.2.20民二500号ではなく,平28.6.8民二386号です。

     法務省がこれをテイハンにか渡していないことから入手に苦労したという話は,またいつかしますね。

     そもそも,この先もずっと「重畳的」という用語でいくかもしれませんが。

     この議論を推し進めると,不動産登記の出題について,ある一定の結論が見えてきます。



     『不動産登記の出題における一定の結論』は,以下のバナーをクリックすると,見ることができます(反映が遅れている場合があります。)。
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    民法(債権関係)の改正の不動産登記事務への影響(1)
    【秋から始める2020年度本試験対策】








     こんにちは。

     
     民法(相続関係)の改正に比べて,登記実務への影響が小さい民法(債権関係)の改正ですが,影響がないわけではなく,勉強をしているとふと疑問に思うこともあります。

     今回から,その疑問を一緒に共有していきたいと思います。

     




     第1回は,買戻しの特約の登記事項についてです。


     民法(債権関係)の改正後の民法579条は,次のとおりです。


     (買戻しの特約)
    第579条 不動産の売主は,売買契約と同時にした買戻しの特約により,買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては,その合意により定めた金額。第583条第1項において同じ。)及び契約の費用を返還して,売買の解除をすることができる。この場合において,当事者が別段の意思を表示しなかったときは,不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。




     買主が支払った代金にかっこ書で「別段の合意により定めた代金」が追加されたため,買主が支払った代金よりも小さい金額での買戻し等が可能となりました。
     

     これを受けて,不動産登記法96条が改正されました。


     (買戻しの特約の登記の登記事項))
    第96条 買戻しの特約の登記の登記事項は,第59条各号に掲げるもののほか,買主が支払った代金(民法第579条の別段の合意をした場合にあっては,その合意により定めた金額)及び契約の費用並びに買戻しの期間の定めがあるときはその定めとする。



     まだ改正されていませんが,不動産登記令別表64項申請情報欄についても改正され,「民法第579条の別段の合意をした場合にあっては,その合意により定めた金額」が申請情報の内容になると考えられます。


     ところで,以下のような登記先例があります。


     買主が支払った代金(買戻代金)を増額する変更の登記の申請は,却下される(昭43.2.9民事三34号)。




     平成30年度午後の部第12問イ平成26年度午後の部第19問エで出題されています。


     そして,上記のとおり,買戻代金を合意で定めることができるのであれば,当初定めた買戻代金を合意により変更することができるということになることから,買主が支払った代金(買戻代金)を増額する変更の登記の申請は,却下されないという結論になるのではないでしょうか?

     
     では,僕が講義する予備校であるTACのパーフェクト過去問集では,正誤はどうなっているでしょうか?


     『TACのパーフェクト過去問集における解答』は,以下のバナーをクリックすると,見ることができます(反映が遅れている場合があります。)。
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    遺留分権が行使された場合の登記手続

    【秋から始める2020年度本試験対策】






     
     
     こんにちは。

     民法(債権関係・相続関係)の改正への対策は進んでいますか?

     民法の択一式問題への影響が大きいのは「債権関係」の改正ですが,不動産登記法の択一式問題・記述式問題への影響が大きいのは,「相続関係」の改正です。

     今回は,不動産登記法の記述式問題対策として,遺留分権が行使された場合の登記手続を検討します。


    【問題】

    (事実関係)
    1 甲土地を有するAは, X年X月X日に死亡した。その相続人は,子Bである。
    2 Aは,その有する財産の全部をCに遺贈した。
    3 Bは,Cに対して,その有する遺留分権を行使したところ,その額は遺贈された甲土地の価額以上であったため,Cは,遺贈を受けた甲土地を返還することとし,Bは,それを承諾した。
    (問い)
     Aが死亡したのが,令和元年7月1日よりも前である場合令和元年7月1日以降である場合とに分けて,申請すべき登記を検討せよ。




     では,検討しましょう。


    令和元年7月1日よりも前である場合

     この場合の遺留分権は,「遺留分減殺請求権」であり,Bは,Cから現物である甲土地の返還を受けることができます。

     そして,甲土地自体の返還を受けることができる場合にどのような登記手続を行うかは,Cのための遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記がされているか否かによります。

     すなわち,Cのための遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記がされている場合には,遺留分減殺を登記原因とする所有権の移転の登記を,Cのための遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記がされていない場合には,相続を登記原因とする所有権の移転の登記を,それぞれ申請することになります(昭30.5.23民事甲973号)。


    令和元年7月1日以降である場合

     この場合の遺留分権は,「遺留分侵害額請求権」ですが,何ら登記手続を行わないわけではありません。

     どのような登記手続を行うのでしょうか?

    【追記】

    1/2 遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記
    2/2 代物弁済を登記原因とする所有権の移転の登記



       『令和元年7月1日以降である場合』は,以下のバナーをクリックすると,見ることができます(反映が遅れている場合があります。)。
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    分筆又は合筆の登記をした土地に関する登記識別情報

     こんにちは。

     分筆の登記とは,登記記録上一筆として登記されている土地を,二筆以上の土地に分割する登記をいいます。

     これに対して,合筆の登記とは,登記されている二筆以上の土地を,一筆の土地に合併する登記をいいます。

     これらの登記は,いずれも表示に関する登記です。

     司法書士は,他人の依頼を受けて,「登記の手続」について代理することができますが(司書法3条1項3号),表示に関する登記については,土地家屋調査士が独占的に行う業務であり(土地家屋調査士法68条1項参照),これは,司法書士法3条8項の「その業務を行うことが他の法律において制限されているもの」に該当するため,司法書士は,原則として,表示に関する登記の手続を代理することができません。

     ただし,例外として,表示に関する登記のうち,次の掲げるものについては,司法書士もその手続をすることができるとされています(昭44.5.12民事甲1093号)。

     ① 所有者の表示の変更又は更正の登記
     ② 共有持分の更正の登記
     ③ 裁判の謄本を提供してする登記
     ④ 債権者代位によってする登記
     ⑤ 相続人がする土地又は建物の分割又は合併の登記
     ⑥ 不動産登記法40条(同法54条3項で準用する場合を含む。)の情報を提供してする土地の分筆又は建物の分割の登記
     ⑦ 農業委員会の現況証明書を提供してする農地法5条の許可に係る地目の変更の登記



     以上のうち,③から⑥までに掲げる登記については,土地家屋調査士の作成する所要の図面を提供しなければならないとされています。

     と,司法書士法で出題され得る事項について説明しましたが,今回の本題は,不動産登記法です。

     おそらく多くの受験生の方が問われたくない事項である「分筆又は合筆の登記をした土地に関する登記識別情報」についてまとめておきましょう。

     【設問】を示しますので,正誤を判断してください。


    【設問】

     設問におおける土地に対して抵当権の設定の登記を申請する場合の登記識別情報に関する問題である。
    1 分筆の登記をした土地に関する登記識別情報は,分筆の登記前に通知された登記識別情報と分筆の登記の際に通知された登記識別情報である。
    2 合筆の登記をした土地に関する登記識別情報は,合筆の登記前に通知された登記識別情報と合筆の登記の際に通知された登記識別情報である。





      『分筆又は合筆の登記をした土地に関する登記識別情報に関する【設問】の正誤』は,以下のバナーをクリックすると,見ることができます(反映が遅れている場合があります。)。
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    記述式過去問集【不動産登記法】(昭和57年度~平成9年度) [民法(債権関係・相続関係)改正対応版]
     こんばんは。

     近年の不動産登記法の記述式問題を分析すれば誰でも分かることですが,過去問の論点が出題されています。

     以下は,そのことを示す資料です。

     
     過去問の論点の出題 
     ※ 画像にすると細かくなるので,PDFにしました。
      
     
     「過去問と同じ論点から出題される」ということを聞いたことがある方でも,上記の資料を見たら,「過去問と同じ論点が出題され過ぎている」事実に驚くと思います。

     
     ところで,ここでいう「過去問の論点」とは,「これまでの司法書士試験の問題」という意味です。

     すなわち,昭和であろうが平成であろうが,出題実績がある以上は,受験生としては,押さえておきたいところです。いや,押さえておかなければなりません。

     
     よし,じゃあ一緒に記述式問題の過去問集を買いに行こう!

     
     まずは,僕が講義しているTAC/Wセミナー


         


     以下,Amazonにあった内容紹介です。


    内容紹介

    □■司法書士スタンダードシステム□■
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    本書は、2019年試験合格を目指す方へ向けた過去問題集です。
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     色々と工夫がされていますが,平成10年度以降の過去問しか掲載されていません。


     仕方ない。


     次は,森山先生が講義しているLECさん。


         


     以下,Amazonにあった内容紹介です。


    内容紹介

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    〈1〉近年の傾向をつかめる、直近10年分の本試験記述式過去問題を収録
    平成21年から平成30年の本試験問題(記述式)を収録しております。

    〈2〉最新の法律改正に対応しており、問題を現行法に合わせて改題
    平成30年10月1日現在公布されている法令に基づき、過去の出題を改題しています。
    平成30年に申請するものとして改題をしているので、本試験で問われる最新の法律の内容で演習を進められます。

    〈3〉出題論点の理解が深まる、豊富な図表と詳細解説つき
    解説ページでは、各肢の答を導く上で必要な知識・論点を、わかりやすく、コンパクトな分量でまとめています。
    また、登記を行う上で整理したい事実関係についても、内容が理解しやすいよう図表を掲載していますので、合格解答例をしっかり確認することが出来ます。

    〈4〉本試験における答案用紙の書式を、忠実に再現
    実際の試験をシュミレートできるよう、過去の本試験の答案用紙書式を再現し、各問題の後ろに掲載しています。




     色々と工夫がされていますが,直近10年分の過去問しか掲載されていません。


     平成10年度以降とか直近10年分とか,なぜ,日本人は(外国人もそうなのかもしれませんが。),「10」という数字が好きなのでしょうか?


     司法書士試験の過去問に「切りの良さ」は,関係ないと思います。


     以上,長々と書いてきましたが…


     これは,もう僕が作成するしかない!

     ということで,昭和57年度から平成9年度までの過去問を収録した過去問集を刊行していたのですが,この度,民法(債権関係・相続関係)の改正に対応させる作業を実施しました。

     記述式過去問集【不動産登記法】(昭和57年度~平成9年度)[民法(債権関係・相続関係)改正対応版]



     本書は,民法(債権関係・相続関係)の改正に対応しています。
     
     本書は,昭和57年度から平成9年度までの不動産登記法の記述式問題について,問題答案用紙解答例及び解答上のポイントを示しています。

     法令等の改正に対応しているのは当然として(会社法人等番号も書かされますよ!),また,別紙の形式は近年の本試験のものに合わせており,できるだけ古さを感じないようにしています。

     ただし,現代の記述式問題ほど難しくないため,詳細な解説は付していません

     記述式問題の過去問の演習は,記述式問題対策の一部にすぎませんから,ざっと解いて,どのような論点が出題されているかを把握してください。


     記述式問題の過去問は,試験委員の方々との共通言語です。


     では,また。
     

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    信託に関する登記の攻略(2)
    【直前期の遠征講義】

    最後まで貪欲に得点アップ~予想論点と即効性のある解法を伝授~

     金沢校 5月5日(日) 13:00~14:30 ご案内
     高松校 6月2日(日) 16:30~18:00 ご案内
     大分校 6月16日(日) 16:30~18:00 ご案内
     熊本校 6月22日(土) 16:00~17:30 ご案内
     福山校 6月23日(日) 11:30~13:00






     
     
     こんばんは。

     前回の続きです。


     信託に関する登記の攻略(1)


     信託に関する登記の攻略は,申請人に関する設問に注目することです。


     信託に関する登記の問題には,申請人に関する設問が確実に含まれていますので,まずは,それを見つけましょう。

     そして,次に,信託に関する登記における申請人の知識を引き出します。

     信託に関する登記は,基本的に,それと同時に申請する登記が共同申請であることから,信託に関する登記は単独申請によることがほとんどです。

     したがって,信託に関する登記を共同申請と結論付ける設問は,基本的に誤りと判断すれば良いです。


     しかし,一筋縄にはいきません。

     信託に関する登記の中にも,例外的に,共同申請によるものがあるからです。

     ということは,その例外的に共同申請によるものをきっちり押さえておき,それと設問を照会し,それに当たらなければ,上記のとおり,信託に関する登記を共同申請と結論付ける設問を誤りと判断すれば良いわけです。


     では,ここで問題。


     信託に関する登記において,共同申請によるものは何でしょうか?
     

      『信託に関する登記における共同申請』は,以下のバナーをクリックすると,見ることができます(反映が遅れている場合があります。)。
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